Ziel einer Grundstücks- und Immobilienbewertung ist, den Verkehrswert, Marktwert oder Beleihungswert eines Grundstückes bzw. einer Immobilie, in einem Gutachten zu bestimmen. Im Wertgutachten wird also der Wert, den ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück bzw. die Immobilie zu einem bestimmten Bewertungsstichtag hat, festgelegt.

Die Bewertung ist ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit. Neben den gesetzlich normierten Wertermittlungsverfahren über Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert legen unsere Sachverständigen für Immobilienbewertung großen Wert auf bauliche und bautechnische Aspekte der Bewertung sowie auf spezielle lokale Faktoren. Unsere Stärke liegt in der neutralen Bewertung und vor allen Dingen in einer nachvollziehbaren Darstellung der Ergebnisse.

Wir bewerten regelmäßig Eigentumswohnungen, Wohnhäuser, Anlage-objekte, Gewerbe-, Misch- und Sonderimmobilien.

Gründe für eine Immobilienbewertung, ein Immobilien Gutachten

Die Gründe eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen sind höchst unterschiedlich. Anlass kann eine notwendige Beleihung sein, bei der es um den Beleihungswert geht, eine Marktwerteinschätzung, bei dem für Käufer der erzielbare– oder der geforderte Kaufpreis überprüft werden soll oder das klassische Verkehrswertgutachten, welches in der Regel Basis für die Beantwortung rechtlicher oder steuerlicher Fragestellungen ist.

Warum nicht Makler oder Bank bei der Immobilienbewertung fragen?

Zunächst verfolgen wir als ein neutraler Immobilienbewerter keine eigenen Interessen durch ein zu hohes oder zu niedriges Bewertungsergebnis. Ferner sind bei der Immobilienbewertung entsprechende gesetzliche Vorgaben einzuhalten, um am Ende auch ein belastbares Ergebnis zu erzielen. Vielmals stellen wir fest, dass diese Regeln nicht beachtet werden und zu erzielende Kaufpreise zu optimistisch angesetzt sind, um Verkaufsaufträge zu generieren oder aber zu niedrige Werte ermittelt werden, um das Objekt günstig und schnell vermarkten zu können. In jedem Fall sollten Sie fragen, ob die Immobilienbewertung gemäß den Bestimmungen der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertVO) durchgeführt wird.

Was bedeutet Bauherrenvertretung?

Die Rolle des Bauherrenvertreters ist als proaktives Bindeglied zwischen dem Bauherren und dem Projektteam zu verstehen. Die Gesamtleistung der Bauherrenvertretung inkludiert idealerweise die klassischen Leistungsbilder der Projektentwicklung und des Projektmanagements (inkl. Projektleitung und Projektsteuerung). Das Spektrum der angebotenen Leistungen kann hierbei exemplarisch folgendes umfassen, wobei die neutrale Wahrung der vereinbarten Projektziele im Sinne des Bauherren in Bezug auf Kosten, Zeit und Qualität, immer im Vordergrund steht.

Strategische Planung und Projektentwicklung:

• Erfassung der Bauherrenvorstellungen- und Wünsche
• Bedarfsermittlung und Erstellung von Nutzungsprofilen
• Festhalten der Prioritäten und der Projektziele
• Unterstützung bei der Grundstücksuche
• Erstellen eines Masterplans
• Ausarbeitung eines Objektpflichtenheftes für die Planung
• Verfassen eines Projektstrukturplanes bzw. eines Projekthandbuches
• Vorbereiten der Behördenverfahren

Projektierungsphase:

• Vorbereitung der Auswahl und der Vergabe der Planer und Fachexperten
• Steuerung, Begleitung und Optimierung der Entwurfs- und Einreichplanung
• Koordination der Behördenverfahren
• Überwachung der Projektierungsphase
• Wahrnehmen der Koordinationspflichten des Bauherren
• Begleitung und Unterstützung bei der Auswahl und der Vergabe der Bauleistungen

Die Beratung und Begleitung beim Hausbau durch einen unabhängigen Gutachter bietet viele Vorteile. Wir können die Art und Weise der Ausführung bewerten, die Qualität bereits während der Bauphase sichern, Baukosten kontrollieren und Bauzeiten steuern. Unser Ziel ist, dass nach Abschluss der Arbeiten das bestmögliche Ergebnis erreicht wird.

Viele Kunden kommen mit uns erstmals bei einem Bauschaden oder Baumangel in Kontakt. In unseren Augen ist dies zu spät, denn schon im Vorfeld eines Bau- oder Kaufvorhabens können viele Fehler durch eine gute Bauberatung vermieden werden. Die Kosten hierfür betragen in der Regel nur einen Bruchteil der Auftragssumme oder des Kaufpreises. Aus unseren Beratungen entwickeln sich in der Regel langfristige Beziehungen, in denen unsere Sachverständigen die Kunden mit Ihren Immobilien vollumfänglich betreuen.

Ablauf der Baubegleitung und Bauberatung

Im Bereich Baubegleitung und Bauberatung sollte schon bei Planung, Angebotsanfrage und Ausschreibung bautechnisch Sinnvolles und Erforderliches von reinen Zusatzleistungen getrennt werden. Wir helfen ferner bei der Angebotsprüfung und übernehmen Bauleitung, Baudokumentation und Abnahme. Nach erfolgter Rechnungsprüfung erhalten Sie einen Abschlussbericht. Bei der Bauberatung oder Baubegleitung können wir Ihre Maßnahmen von Anfang bis Ende betreuen oder Sie entscheiden sich nur für einzelne Dienstleistungen aus unserem Portfolio - abgestimmt auf Ihre Bedürfnisse.

Vorteile der Baubegleitung

In jedem Fall ist ein neutraler Experte ein echter Mehrwert, denn wir als Unternehmen haben weder wirtschaftliches Interesse an der Erhöhung von Planungs- oder Baukosten noch an der Umsetzung einer bestimmten (herstellergebundenen) Lösung.

Umfang der Baubegleitung

Unsere Leistung im Bereich der Bauberatung sind umfangreich. Planen Sie einen Neubau, eine Sanierung eines Bestandsgebäudes, eine größere Instandhaltungsmaßnahme oder ein kleineres Vorhaben? Wir helfen gerne in einem ausführlichen und unverbindlichen Vorgespräch, um Ihren Bedarf zu analysieren.

Die Bauabnahme ist für den Bauherren ein wichtiger Schritt, ganz gleich, ob es um die Abnahme von einem Haus, einer Wohnung oder um die Abnahme von Gemeinschaftseigentum geht. Häufig geht mit der Abnahme auch eine Zahlungsverpflichtung einher.

Deshalb stellen wir sicher, dass alle Gewerke auch ordnungsgemäß ausgeführt wurden. Es gibt wenig Baustellen, bei der es nicht im Nachgang zu Beanstandungen kommt. Als Auftraggeber, Bauherr oder Eigentümer haben Sie umfangreiche Gewährleistungsrechte. Hierbei ist es wichtig, zum richtigen Zeitpunkt die entsprechenden Beanstandungen geltend zu machen. Vor der Abnahme genügt in der Regel die Beanstandungsanzeige. Der Gewährleistungspflichtige muss Ihnen dann nachweisen, dass die Beanstandung ungerechtfertigt ist oder den Mangel beseitigen. Nach der Abnahme hingegen müssen Sie das Vorhandensein des Mangels qualifiziert nachweisen, was in einigen Fällen nicht immer einfach- und teilweise mit hohen Kosten verbunden ist. Daher schreiben wir unsere Baugutachten nicht nur im Schadenfall, sondern auch nach Abschluss von Baumaßnahmen, um sicherzustellen, dass in der Abnahme alle Mängel erfasst und im Nachgang beseitigt werden.

Ablauf der Bauabnahme

Im Vorfeld der Abnahme stellen uns die Auftraggeber in der Regel ihre Bauunterlagen zur Verfügung. Diese bereiten wir für die Abnahme auf. Vor der Abnahme erfolgt dann eine ausführliche Besprechung. In der Abnahme selbst wird das gesamte Objekt begangen und auf Übereinstimmung mit den Bauunterlagen und im Hinblick auf sach- und fachgerechte Ausführung kontrolliert.

Abnahmeprotokoll

Wir tragen Sorge dafür, dass alle von uns festgestellten Beanstandungen in ein sogenanntes Abnahmeprotokoll übertragen werden und besprechen mit dem Gewährleistungspflichtigen, wie eine sach- und fachgerechte Mängelbeseitigung aussehen kann und in welchem Zeitrahmen diese erfolgen soll. Nacharbeiten können so noch vor Rechnungszahlung eingefordert- und in der Regel sehr zügig behoben werden. Ferner können wir klar unterscheiden, bei welchen Mängeln besser eine Verweigerung der Abnahme zu empfehlen wäre und welchen Mängel im Rahmen üblicher Beanstandungen sind. Ferner benennen wir Ihnen den Wert der einzelnen Beanstandungen, also den Betrag, den Sie bis zur Mängelfreizeichnung einbehalten können.

Baumangel und Bauschaden

Wir begutachten die Situation vor Ort und stellen fest, ob ein Baumangel oder Bauschaden vorliegt. Im Falle eines Fehlers benennen wir Ihnen diesen und ermitteln den Umfang sowie die Kosten einer ordnungsgemäßen Instandsetzung und beziffern eventuell verbleibende Wertminderungen. Ein besonderes Augenmerk legen wir dabei auch auf die Bewertung von optischen Fehlern, d.h. wenn das Gewerk technisch einwandfrei ist, jedoch ästhetisch nicht überzeugt.

Instandsetzungsvorschlag schon im Baugutachten

Wir erarbeiten in unseren Baugutachten immer auch qualifizierte Instandsetzungsvorschläge für unsere Kunden, denn für die Auftraggeber steht meistens im Vordergrund, wie ein Schaden sach- und fachgerecht beseitigt werden-, in welchem Zeitrahmen die Wiederherstellung erfolgen kann und wie hoch die Kosten der Mängelbeseitigung sind. Unsere Sachverständigen beraten Sie schon im Ortstermin hierzu.

Baumangel

Ein Baumangel muss nicht gleich einen Schaden nach sich ziehen, sondern kann bereits bei schlechter oder ungeeigneter Ausführung einer Arbeit vorliegen. Wenn Sie einen Baumangel vermuten, brauchen Sie klare Antworten. Für den Laien ist es jedoch schwer einzuschätzen, ob etwas nach den anerkannten Regeln der Technik sach- und fachgerecht ausgeführt wurde. Deshalb haben wir ausgewiesene Immobilien Experten, die Ihnen schon im Ortstermin eine erste mündliche Einschätzung geben und die Ergebnisse in einem Baugutachten niederlegen. In unserem Gutachten können wir Ihnen in der Regel auch Reparaturvorschläge unterbreiten und die Kosten hierfür beziffern.

Während einer Baumaßnahme können Korrekturen noch mit geringem Aufwand vorgenommen werden, so dass am Ende ein sach- und fachgerechtes Gewerk steht. Die Beseitigung eines zu spät erkannten Baumangels nach Fertigstellung eines Gewerkes ist in der Regel mit deutlich höherem Aufwand und Kosten verbunden.

Bauschaden

Ein Bauschaden liegt vor, wenn sich ein Schadenbild zeigt. Hierbei ist es zunächst wichtig, die Ursache zu finden und abzustellen, um zu verhindern, dass es zu einer Schadenvergrößerung kommt. In der Folge kann und muss dann überlegt werden, wie der Schaden sach- und fachgerecht zu beseitigen ist und ob gegebenenfalls Gewährleistungs- oder Haftungspflichtige aufzufinden sind. Dies sind in der Regel ausführende Unternehmen oder Sachversicherer. Wir entwickeln für Sie baulich sinnvolle und wirtschaftlich vertretbare Instandsetzungsmaßnahmen und begleiten diese.

Feuchtigkeitsgutachten

Feuchteschäden und auch Wasserschäden sind in vielfältiger Form sowohl in Altbauten als auch in Neubauten anzutreffen. Die Ursache der Feuchtigkeitssymptome ist dabei oftmals nicht offensichtlich. Und eine Salzausblühung hat nicht zwingend ihre Ursache in kapillar aufsteigender Feuchtigkeit. Es ist eine detaillierte Schadensanalyse, wie z.B. das Erstellen von Feuchteprofilen, für eine sachgerechte und nachhaltige Beseitigung der Ursachen und zur Erstellung eines professionellen Immobilien Gutachtens erforderlich. Werden Feuchte- bzw. Wasserschäden und deren Ursachen nicht fachgerecht beseitigt, können sich z.B. Schimmelpilze oder auch der Echte Hausschwamm im Verborgenen entwickeln und vermehren. So kann sich aus einem kleinen Wasserschaden ein großer, komplexer Schaden entwickeln.

Folgende Verfahren kommen zur Anwendung:

• Materialprobeentnahme für labortechnische Untersuchung
• Endoskopie
• Thermografie
• Feuchtemessung (Sondierung) mittels Hochfrequenzmikrowellenmessverfahren
• CM-Verfahren
• Gravimetrisches Verfahren (Darr-Methode)

Schimmelgutachten

Schimmelpilze sind natürlicher Bestandteil unserer Umwelt und tragen durch Verrottung von organischen Materialien zur Aufrechterhaltung intakter Ökosysteme bei. Treten Schimmelpilze allerdings in Wohngebäuden auf und befallen dort, häufig in Kombination mit Hefen und Bakterien, größere Flächen, können sie bei den Bewohnern zu starken Atemwegserkrankungen führen. Nicht immer ist ein Schimmelbefall mit bloßem Auge zu erkennen, da sich Schimmelwachstum oft hinter Schränken, Tapeten oder Fußleisten entwickelt und so über lange Zeit unentdeckt bleiben kann.

Ursache für das Wachstum von Schimmel ist in der Regel eine zu hohe Raumfeuchtigkeit, die entweder durch Wasserschäden oder schlechte Belüftung, aber auch durch bauliche Mängel in der Gebäudesubstanz entsteht. Besonders durch die unsachgemäße Verarbeitung von isolierenden Baumaterialien in Niedrigenergiehäusern ist Schimmelbefall ein hochaktuelles Thema.

Schimmelpilze in der Raumluft mesen?

Unsere Kunden fragen bei der Begutachtung von Schimmelschäden immer wieder auch nach Schimmelpilzen in der Raumluft. Zur Raumluftmessung auf Schimmelpilze ist folgendes zu sagen: Eine fachlich qualifizierte Gefährdungsbeurteilung braucht keine aktive Luftmessung. Bei vorhandenen sichtbaren Schimmelpilzquellen oder feuchten Verdachtsstellen für mikrobiellen Befall gelingt dies im Regelfall bereits auf der Basis der Ergebnisse mikrobiologischer Untersuchungen direkt an den betreffenden Flächen. Zur Gefährdungsbeurteilung die Schimmelpilze in der Raumluft zu messen, bietet für den Großteil der Fallzahlen in der Schimmelpilzproblematik ein ungünstiges Kostenaufwand-Nutzen-Verhältnis.